2024년 토론토 주택 시장 리뷰

2024년 토론토 주택 시장 리뷰

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2024년 토론토 주택 시장 리뷰 

*John Pasalis는 Realosophy Realty의 사장으로, GTA 부동산 시장에 대한 데이터 분석을 전문으로 하는 연구자입니다. 그의 연구는 캐나다은행, 캐나다모기지주택공사(CMHC), 국제통화기금(IMF) 등에서 활용되었습니다.

 

2024년 토론토의 주택 시장은 큰 변화를 겪은 해였습니다.

올해 초, 특히 저층 주택 시장에서는 수요가 매우 강하고 공급은 부족한 상황이었습니다. 인벤토리가 2개월 이하로 떨어지며 경쟁이 치열했고, 토론토 콘도는 상대적으로 덜 경쟁적이었지만 여전히 물량이 부족하여 약 3개월 분량의 인벤토리만 남아 있었습니다. 바이어들은 치열한 입찰 전쟁을 겪었고, 특히 인기 있는 지역에서는 대부분의 부동산이 일주일 이내에 거래되었습니다.

 

하지만, 중반기에 접어들면서 시장은 급격히 둔화되었습니다. 경제 불확실성과 높은 대출 금리가 바이어들의 신뢰를 저하시켰고, 수요가 급격히 감소하면서 인벤토리는 증가했습니다. 매물이 몇 주 동안 시장에 남아 있는 일이 발생했고, 인기 있던 지역에서도 그 변화가 확연히 드러나며 예전처럼 빠르게 거래되지 않았습니다. 특히 저층 주택 시장은 초기에 비해 거래 속도가 급격히 둔화되었습니다. 

 

토론토 콘도 시장은 수요 둔화로 이미 어려움을 겪고 있었고, 중반기에는 더 큰 타격을 받았습니다. 특히 투자자들이 지난 4년간 이어진 가격 정체에 실망하면서 시장에 많은 유닛들이 내놓았고 이로 인해 공급이 급증하면서 시장은 더욱 침체되었습니다. 이전에는 가격 상승을 기대하던 투자자들이 이제는 판매에 어려움을 겪으며 기대를 낮추어야 했습니다. 4분기에는 약간의 회복 조짐이 있었으나, 전반적인 시장 분위기는 여전히 침체된 상태였습니다. 2024년 토론토 주택 시장은 경제적 변화와 바이어들의 심리가 맞물린 복잡한 상황을 반영했습니다.

 

새로운 콘도 시장: 높은 완공 수와 숨겨진 리스크

2024년 토론토의 신규 콘도 시장은 20,000개 이상의 유닛이 완공되었지만, 낮은 수요 속에서 큰 어려움을 겪었습니다. 그중 가장 큰 문제는 '부정적 자산 가치'로, 최근 완공된 콘도가 투자자가 지불한 금액보다 낮은 가격에 거래되고 있었습니다. 예를 들어, 일부 유닛은 원래 $1,500/제곱피트에 구매했지만, 현재는 $1,200/제곱피트로 판매되고 있습니다. 이로 인해 일부 투자자들은 자산 가치가 자신이 지불한 금액보다 낮아지는 부정적 자산 가치에 직면하게 되었습니다. 

 

이를 해결하기 위해 캐나다 주요 은행들과 금융감독원(OSFI)은 '일괄 감정평가' 방식이라는 방법을 채택했습니다. 이 방법은 원래의 구매 가격이 여전히 유효하다고 가정하고, 시장 가격 차이를 무시하는 방식입니다. 이 전략은 당장의 혼란을 방지하는 데에는 효과적이지만, 장기적으로 시장의 구조적 문제를 악화시킬 우려가 있습니다. 현재 이 방식은 큰 시장 충격을 막는 데 성공했지만, 향후 시장 상황에 따라 더 큰 문제를 초래할 수 있기에 이러한 방식이 과연 지속 가능할지에 대한 의문이 남아 있습니다. 

 

토론토 렌트 시장: 공급 증가와 수요 약화

2024년 토론토의 렌트 시장은 신규 콘도 유닛이 대거 완공되면서 큰 변화가 있었습니다. 임대 시장에 나온 유닛 수가 세 배 이상 증가하면서 경쟁이 치열해졌고, 임대료는 하락세를 보였습니다. 2023년 8월에는 평균 임대료가 $3,000에 근접했지만, 2024년 말에는 8%가 감소하여 $2,761로 떨어졌습니다. 이로 인해 투자자들은 자신의 대출 비용을 충당하기 어려운 상황에 직면하고 있습니다.

 

또한, 캐나다 정부가 비영주민 수를 대폭 줄이기로 결정하면서, 그동안 임대 시장의 주요 수요층을 형성했던 외국인 수요가 감소했습니다. 이로 인해 임대 시장의 수요가 약화되었고, 임대료 하락은 계속될 것으로 전망되고 있습니다. 많은 콘도 투자자들이 이러한 상황을 반영하여 매각을 고려하고 있으며, 이는 향후 임대 시장과 투자자의 전략에 큰 영향을 미칠 전망입니다.

 

토론토 부동산 시장 변화의 전환점

2024년 토론토 주택 시장은 재판매, 신규 콘도, 임대 시장 모두에서 도전적인 한 해였습니다. 재판매 시장은 초반에는 경쟁이 치열했으나 여름 이후 수요가 급격히 둔화되었고 신규 콘도 시장은 부정적 자산 가치와 규제 개입이 주요한 문제로 떠올랐으며 임대 시장은 공급 과잉과 수요 둔화로 렌트비가 하락하며 어려움을 겪었습니다.

 

토론토는 2025년을 앞두고 주택 시장이 중요한 갈림길에 놓여 있습니다. 이는 변화하는 경제 상황, 정부의 규제 조치, 그리고 바이어와 세입자들의 행동 변화에 의해 영향을 받고 있습니다. 이러한 요인들이 어떻게 전개될지에 따라 시장이 안정될지, 아니면 더 큰 혼란을 겪을지가 결정될 것입니다.

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