토론토 부동산 전망 현재 캐나다 경제 상황과 부동산 시장의 연관성에 대한 의견 3가지
Q. 현재 캐나다 경제 상황과 부동산 시장의 연관성?
Q. 캐나다 부동산 시장은 이 금리와 어떤 관계가 있을까요?
Q. 지금 이런 상황에서 셀러와 바이어의 자세는?
캐나다 중앙은행은 7월 13일 금융정책회의를 열고 기준금리를 1% p 인상과 함께 이날 발표된 6월 미국 소비자물가지수(CPI)는 지난해 같은 기간보다 9.1% 올라, 5월 기록한 8.6% 상승을 크게 웃돌았습니다.
이번 글을 통해 현 캐나다 경제 상황과 부동산의 연관성을 상세 하게 설명해드리도록 하겠습니다.
Q. 캐나다 경제 상황 & 토론토 부동산 시장의 연관성은?
연초에 캐나다 금리 인상에 대한 우려를 많은 전문가들이 예상 하였고, 그 우려는 현실로 나타났습니다. 역사적으로 경험해 왔던 캐나다 금리 인상과는 다르게 너무 가파르게 오르고 있다는 점과 미국 연준 오판으로 정책을 조정하는 레버를 아주 서서히 움직일 수 있다고 예상하였지만 인플레이션은 더더욱 심각해지고 있습니다.
미국은 현재 40년만에 9.1%라는 사상 최고의 소비자 물가지수를 찍었고 금리인상으로도 물가를 못 잡고 있기 때문에 미국 연준이 더 어려운 상황에 있는 거 같습니다.
캐나다도 역사상 최고의 인플레이션 7.7%와 맞물려 7월 13일에 캐나다 중앙은행이 물가 인상 압박에 대응하여 1% 의 "울트라 스텝" 금리 인상을 단행 했습니다.
급격한 금리 인상으로 바이어들의 심리적 부담은 증가하고 실질적인 투자 심리가 사라 졌다고 볼 수 있습니다. 또한 캐나다 경제는 아직까지 어느 정도 견고하다는 믿음이 있고 전체적으로 좋지 않은 세계 경제 상황 때문에 긴축을 해도 아직 버틸 체력이 있다라고 판단한 거 같습니다.
금리 인상 용어
빅 스텝
보통 기준 금리는 0.25% 인상 되는데, 금리를 한 번에 0.5% 포인트를 인상하여 통상적인 금리인상의 2배가 되는 금리를 한 번에 올리는 것
자이언트 스텝
빅 스텝 0.5% 인상에서 한 발 더 나아가 더 큰 금리 인상으로 0.75% 올리는것
울트라 빅 스텝
자이언트 스텝에서 한번 더 오른 금리 인상, 한 번에 금리를 1% 더 올리는 것
Q. 캐나다 부동산 시장은 이 금리와 어떤 관계가 있을까요?
이번 3월 초부터 시작된 부동산 하락 시장으로 조정 기간이 시작되었다고 볼 수 있습니다. 가장 큰 조정의 이유는 당연히 급격한 금리 인상의 영향입니다.
불과 얼마 되지 않은 지속적인 초저금리의 시대와 코로나 시기에 재난을 수습하기 위해 풀어댄 막대한 통화량이 돈의 가치 하락과 과열되었던 투자심리가 맞물려 부동산 시장에 많은 영향을 주지 않았나 싶습니다.
그리고 예상하지 못했던 러시아 우크라이나 전쟁 장기화가 지속되면서 인플레이션 및 금리 또한 적지 않은 영향을 주고 있다고 생각합니다.
지속적인 거래가 많이 줄고 있는 현재 상황으로 바라봤을 때 부동산 시장의 가격이 안정되기보단 조정의 길을 가지 않을까 예상합니다.
앞으로 이런 특수한 상황에 놓여있는 토론토 부동산 시장에 대해서 현실을 조금 더 인지하시고 조금 더 관망하는 지혜로운 자세가 유익할 것입니다.
Q. 지금 이런 상황에서 셀러와 바이어의 자세는?
셀러 입장은?
셀러의 입장에서는 현재 급할 게 없는 분들이라면 굳이 지금 팔 필요가 없어 보일 듯합니다.
지금 나오고 있는 매물 들은:
1. 과거에 굉장히 싼 가격에 경기 침체기에 집을 구매했던 사람들 혹은 투자자들
2. 여러 부동산을 가지고 있으시면서 금리 인상의 영향으로 모기지 리뉴해야 되는데 경제적 부담이 되시는 분들
다시 말해 시세 차익 이익을 실현할 수 있는 룸이 있는 매도자들이 많은 분들이라고 생각합니다. 위 같은 상황에 포함되지 않는다면 조금 기다려 보시고 파시는 게 좋지 않을까 라는 저의 소견입니다.
바이어 입장은?
현재 토론토 시장의 불안과 금리 인상으로 바이어들이 월세 렌트(Lease) 시장으로 몰리고 있어 추가적인 수요층으로 월세 시장이 과열된 현상이 보입니다. 그리고 많은 전문가들이 올해 기준금리 인상이 두 차례 더 이루어질 것으로 예상하기 때문에 부동산 시장도 더 떨어질 거라 기대하시는 분들이 많이 계십니다. 또 다른 상황에 계신 분들 중에 짧은 시간에 마켓이 최고였을 때 파시고 단기적으로 관망하고 계시는 분도 있습니다. 어느 정도 가격이 조정이 되면 부동산을 매입하는 것도 크게 문제가 되지 않을까 싶습니다.
짧은 시간에 가격이 오른 만큼 10%-20% 떨어졌다고 구매하는 게 맞는지에 대한 합리적인 의심이 되는 상황입니다. 당연히 조정을 기다리고 있던 숫자가 30%-40% 더 많이 떨어지면 바이어 입장에선 좋겠지만 가격 하락은 언제 될지 또 언제 마켓이 다시 오를지가 의문입니다.
저금리, 피크 마켓 당시 부동산 구입을 하신 바이어 분들 vs. 현재 고금리 20% 하락한 가격에 부동산을
매입하는 분들의 시나리오 비교 분석
2022년 2월에 타운하우스를 120만 불에 구매하셨다면, 금리가 저금리 2% 일 때 계약을 하셨고 25% 다운페이 30만불과 모기지는 75%의 은행에서 90만 불 받으신 분은 돈을 매월 $3,811 정도 지불하고 계실 겁니다.
이번에는 현재 7월 5% 금리를 대입하여 2월에 비해 20% 떨어진 부동산 가격으로 매입을 하신 바이어 분이 내셔야 되는 현실적인 모기지에 대해 계산을 해보았습니다.
120만 불 부동산 가격을 20% 차감한다면 대략 96만 불 매입에 25% 다운페이 24만불과 (2월에 비해 6만불 세이브) 모기지는 75%인 72만 불을 받으실 수 있습니다. 그럼 이자 부분도 당연히 높아져서$4,187 매월 지불하셔야 합니다.
하지만 7월 매입 가격이 낮아짐으로 인해 다운 페이를 2월에 비해 6만 불 정도 절약 하실 수 있는 기회가 생깁니다.
7월 구매자가 여기서 6만불 다운페이로 더 쓰신다고 가정하에 계산:
2월과 같은 30만 불 다운페이를 실현하실 수 있으시다면 대신 은행에서 빌리는 돈은 69%로 줄어들어 66만 불을 받으시고 월 $3838 불로 줄어들게 됩니다.
결론은 2월 마켓에 저금리에 구입을 하신 분들보다 가격 면으로 20% - (24만 불)에 대한 이득을 보시면서 1-2년 동안 월세로 내시는 부분을 저축하신다고 생각하면 내 집 마련에 실현을 충분히 하실 수 있으십니다. 절대 금액 (빌리는 돈)이 그대로이고 당연히 이자 부분이 높아졌다고 하면 금리인상에 대한 부담감이 많이 늘어날 수도 있는데 마켓에 의해 절대 금액이 줄어든다고 하면 그 또한 불황기 에도 기회가 될 수 있는 있다고 봅니다.
바이어 분들도 만약 마켓이 더 떨어지는 기대와 관망도 중요하지만 피크 마켓에 이미 부동산을 매도하신 분들이라면 지금 현실 과열된 렌트 시장으로 가시는 것보다 조금 더 이상적이지 아닐까 싶습니다. 부동산만 보고 판단했을 때 부동산 말고 여러 가계부채나 소비자 물가지수로 인해 현실적으로 부담과 고충에 힘드신 분들도 많다고 생각합니다.
이 모든 상황들이 빨리 종식되길 기대하면서 빨리 인플레이션과 금리가 잡히는 날까지, 앞으로 더 많은 질문과 지혜로운 방법을 조언해드리도록 노력하겠습니다.
저희 YC 분양 팀은 20년 넘는 다양한 부동산 경험과 콘도 분양 및 관리 대행까지 오랫동안 고객 님들의 투자 관리를 해온 부동산 회사입니다. 여러 고객 님들의 투자 수익과 부동산 자산증식을 위해 여러 종류의 분양 프로젝트들이 아닌 명성이 높고 검증된 프로젝트를 최초 분양 가격으로 고객분들이 희망하시는 유닛들을 최대한 맞춤형 매물로 보답해드리며, 안정된 투자를 위해 엄선된 프로젝트들로 손님분들께 소개해드리고 있습니다. 콘도 분양을 파는 회사가 아닌 전문가들이 함께 모여 여러분들에게 성공적이고 안전한 부동산 투자의 길로 안내해드리겠습니다.
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감사합니다.
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