안녕하세요, YC 부동산입니다.
오늘은 지난 4월 급등하는 캐나다 부동산의 안정화를 위해 내놓은 정책 중 구매자가 알아야 할 4가지 정책에 대해서 알아보겠습니다.
Chrystia Freeland - 캐나다 연방 정부 재무부 장관겸 부총리
2022년 4월 7일 연방하원에서 취임 후 2번째 하는 예산안 발표가 있었습니다.
이번 예산안 발표의 큰 틀
- 급등하는 부동산의 안정화 및 주거 환경의 개선 위해 향후 5년에서 10년간 주택 공급량을 2배로 늘린다
- 코비드 이후 경제 활성화
- 기후 환경
- 일자리 창출을 위해 예산 지원을 아끼지 않을 예정
그중에서 몇 가지 가장 중요한 부동산 정책에 대해서 분석 해보겠습니다.
1. 생애 처음 주택 구매자들을 위한 투자 인센티브 도입
RRSP (Registered Retirement Savings Plan)
TFSA (Tax-Free Savings Account)
FHSA (Tax-Free Frist Home Savings Account)
비과세, 첫 주택 저축계좌 FHSA를 신설해 무주택자가 생애 처음 주택 구매를 위해 연 8 천불씩 5년간 ⮕ 최대 4만 불 까지 저축할 수 있게 하며, 해당 제도는 RRSP처럼 투자금을 세금 공제에 사용할 수 있고, 동시에 주택 구매 목적으로 인출할 때는 TFSA인 비과세 저축계좌처럼 원금과 투자수익에 대해 비과세 해택을 받을 수 있습니다.
첫 구매자들을 위해 RRSP(Registered Retirement Savings Plan)는 현재 $35,000불까지 Tax Free로 꺼내 쓸 수 있고, 두 분 일 경우! 대략 $35,000불씩 x 2(인) = $70,000불까지 다운 페이먼트로 사용 가능합니다.
여기에 더해, 이번에 시설된 FHSA는 RRSP $70,000불 + FHSA ($40,000불씩 x 2) $80,000불을 동시에 다운페이로 쓰신다면 두 분 최대 $150,000불까지 택스 없이 사용 가능하다는 내용입니다.
2. 캐나다 생애 첫 주택 구매자 세액 환급 (First-Time Home Buyers’ Tax Credit)
- 2022년 1월 1일 이후 주택 구매자 대상자에게 현재보다 2배 늘린 만불까지 적용한됩니다.
| 기존 | 바뀐 정책 |
| $5,000불 Tax Credit | $10,000불 Tax Credit |
| (대략 15% 최저 소득 세율 적용하여) $750불을 환급 가능 | $1,500불 환급 가능 |
관련 정책은 실제 2배인 만불을 제공하는 게 아닌 기존 현정책에서 $750불 정도 더 주겠다는 내용이어서 아쉽습니다.
3. 외국인 투기 억제제도 및 외국인 주택 구매 금지법
주택의 단기 보유하거나 House Flipper (집을 싸게 사서 높은 가격에 판매하는 행위) 들을 억제하기 위해 12개월 미만 보유 후 부동산을 매각한 사람은 양도차익을 비즈니스 수입으로 보고 전액에 대해 과세한다라고 발표하였습니다. 이는 즉, 보유 기간 12개월 미만 주택 양도 차액에 대해서는 100%에 양도세 적용합니다. 이 법은 2023년 1월 1일 이후부터 판매하는 주택에허용됩니다.
다만 사망, 장애 발생, 자녀 출생, 새로운 일자리로 인한 이동, 이혼 등으로 인한 12개월 이내 매각된 부동산에 대해서는 전액 과세를 면제한다고 발표하였습니다.
이번 발표의 핵심은 캐나다가 일반적으로 양도 차익의 50%에만 양도세를 적용하지만 단기 보유를 통한 주택 양도차익에서 중과세한다는점입니다.
그리고 법이 하나 더 생기면서 외국인 주택 구매를 2022년부터 2년간 금지를 발표합니다. 외국 상용 기업과 개인으로, 캐나다 시민권자나 영주권자가 아니면 2년 동안 레크리에이션 용도가 아닌 주거용 부동산 취득을 금지한다는 법입니다.
정부가 레크리에이션 용도가 아닌(non-recreational)”이라는 내용을 넣은 이유는, 주로 미국인이 투자하는 별장(Cottage) 구매는 허용하기 때문입니다. 또한 영주권 신청 중인 유학생, 학생비자 소유자, 캐나다에 거주하는 임시 근로 허가 소지자인 워크퍼밋을 소지하는자들도 주택 구매를 할 수 있으십니다. 단 20% NRST 택스를 내셔야 한다라는 점 인지하시고 계셔야 하며 4년 안에년안에 영주권 취득 으로 환급 신청이 가능합니다.
4. 미등기 분양 전매에 관한 HST 부과
2022년 4월 7일, 예산안 발표때 이 정책은 한달 뒤부터 시행한다라고 발표를 했습니다. 즉슨, 2022년 5월 7일부터 적용 되게 되는데 바뀐 제도는 기존 HST 세금 감면 부분입니다.
제가 저번 편 전매의 독이라는 주제로 말씀드렸을 때 대략 7분 30분 초쯤에 내용이 나올 겁니다.
"분양 의도와 목적에 따라 세금 감면 여부를 결정 지을 수 있다" 이제 이 또한 예외 없이 감면 대상과 이유가 안된다는 내용입니다.
새로운 정책은 무조건 중도금 및 양도 차액에 대한 세금을 부과하겠다는 내용입니다.
전에 언급했듯, 누군가 거주 목적이었던 분들이 전매를 해서 억울하게 HST 과세 대상자 되실분들은 많이 없다고 생각합니다. 요즘 외국인 세금 인상부터 시작하여 금리인상, 새로운 예산안 발표로 인해 토론토 부동산 마켓이 뒤숭숭할 시기입니다.. 단기적 으로는 리세일 부동산들의 매물 증가와 수요자들의 위축심리로 부동산 시장이 셀러즈 마켓(Sellers' Market)에서 안정적인 시기로 들어섰다고 볼 수 있습니다.
전매 HST 세금이 새롭게 적용되는 실제 5월 7일 전에 나온 전매 급 매물이나 또는 리세일 매물에서도 연초 시세보다 실제로 낮은 가격으로 거래가 되고 있습니다.
장기적 관점으로 볼 때 부동산은 우상향 할 수 있는 호재들이 뒷받침하고 있습니다. 항상 지혜롭게 꾸준히 모니터링하시고 관심을 가지다 보면 또 시세보다 싸게 부동산을 매입할 기회가 꼭 오실 거라 예상합니다.
저희 YC 분양 팀은 20년 넘는 다양한 부동산 경험과 콘도 분양 및 관리 대행까지 오랫동안 고객 님들의 투자 관리를 해온 부동산 회사입니다. 여러 고객 님들의 투자 수익과 부동산 자산증식을 위해 여러 종류의 분양 프로젝트들이 아닌 명성이 높고 검증된 프로젝트를 최초 분양 가격으로 고객분들이 희망하시는 유닛들을 최대한 맞춤형 매물로 보답해드리며, 안정된 투자를 위해 엄선된 프로젝트들로 손님분들께 소개해드리고 있습니다. 콘도 분양을 파는 회사가 아닌 전문가들이 함께 모여 여러분들에게 성공적이고 안전한 부동산 투자의 길로 안내해드리겠습니다.
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