캐나다 모기지 사전승인을 위한 필수 가이드!
캐나다에서 집 구매를 진심으로 고려하고 있다면, 모기지 사전 승인을 받는 것이 최우선입니다. 모기지 사전 승인서를 가지고 있으면, 집 구매 계획 전 예산을 책정하고 나의 상황에 맞게 더욱 체계적으로 집을 찾아볼 수 있습니다. 그렇다면, 사전 승인을 받기 위해 어떤 것들을 준비해야 하는지 궁금하실 텐데요. 무엇이 필요하고, 어떤 도움이 될까요? 캐나다에서 사전 승인을 받기 위해 필요한 정보를 소개해 드리겠습니다.
사전 승인 모기지(Pre-Approved Mortgages)란?
사전에 승인된 모기지는 기본적으로 나와 대출 기관 사이에 이루어지는 계약입니다. 해당 승인서에는 내가 구매하고자 하는 주택을 찾을 경우 모기지를 제공할 용의가 있다고 명시되어 있습니다. 이 제안의 조건은 명확하며 일반적으로 다음과 같은 내용을 자세히 설명합니다:
- 대출 기관은 당신에게 얼마를 빌려줄 의향이 있는가
- 추정이율
- 대출 기관과 정한 조건
대출 기관은 고객의 재정 상황을 철저히 조사한 후에 최종 결론에 도달하게 됩니다.
모기지 사전 승인 (Pre-Approval) vs. 사전 심사 (Pre-Qualification)
이 외의 한 번쯤 들어봤을 또 다른 용어로는 ‘모기지 사전 심사’가 있습니다. 사전 심사는, 적격성을 심사하는 것으로 대출 기관과 당신에게 얼마를 빌려줄지 알 수 있는 비교적 엄격하지 않은 프로세스입니다.
하지만 주택 구입을 진행할 시 대출 기관이 최종 대출에 동의한다는 보장은 없으며 대출 기관들은 최종 결정 전에 고객의 재정을 좀 더 꼼꼼히 살펴보게 됩니다. 반면, 사전에 대출 기관의 승인을 받은 경우, 대출을 받을 수 있음을 보증하는 오퍼를 제공합니다. 사전 심사는 내가 구매할 수 있는 집의 가격을 대략적으로 파악하는 데 도움이 되고, 반면에 사전 승인은 구입을 진지하게 생각하고 있을 때 취득할 가치가 있습니다.
모기지 사전 승인 (Pre-Approval) vs. 모기지 조건부 승인 (Conditional Approval)
대출 인수자가 대출 담당자보다 서류나 신용 이력을 더 철저히 조사한다는 점이 다릅니다. 인수인은 모든 것을 더 자세히 살펴보고 대출 담당자에게 기재된 내용이 서류 검토와 일치하는지 확인합니다. 만약 그렇다면 인수인은 대출을 승인하지만 몇 가지 조건을 설정합니다.
모기지 사전 승인을 받는 방법
모기지 사전 승인을 받으려면 본인이 선택한 대출 기관을 만나야 합니다. 모기지 신청서를 작성하기 전에 본인의 목표를 함께 논의하게 되는데, 신청서 외에 다음 사항을 대출 기관에게 제출해야 합니다.
1. 소득 증명
대출 기관은 일반적으로 최소 3개월 이상의 최근 급여 명세서를 제공하도록 요구합니다. 미국 대출 기관들은 2년 치 W-2 내역서를 요청하며, 캐나다 대출 기관들의 경우 캐나다 국세청 CRA의 notices of assessment 제출을 요청합니다. 이를 통해 대출 기관은 당신의 정기 소득이 얼마인지 확인할 수 있으며, 당신이 현재 고용되어 있거나 자영업임을 확인하게 됩니다. 경우에 따라서는 대출 기관에서 근무지로 연락하여 고용 상황을 확인할 수도 있는데, 최근 새로운 곳으로 입사했다면 이전 근무지에 대한 연락처를 제공해야 합니다.
2. 자산 증명
은행 명세서를 제공함으로써 대출 기관은 계약금과 계약 비용을 위한 자금이 저축되어 있는지 여부를 확인하게 됩니다. 또한 예기치 못한 지출이나 비상 상황에 대비할 수 있는 준비금이 있음을 보여줘야 합니다.
3. 신용 점수
대출 기관은 당신의 신용 리포트를 살펴보게 됩니다. 그들은 그 결과를 이용하여 당신이 지불해야 하는 이자율을 결정하게 됩니다. 일반적으로 740점보다 높은 점수는 최고의 이자율을 얻을 수 있는 자격에 해당합니다.
4. 그 외의 서류
마지막으로, 대출 기관은 운전면허증과 같은 최신 신분증을 요구하게 됩니다. 미국의 경우, social security number도 입력해야 하지만 캐나다 대출 기관은 신청자에게 social insurance number를 요구하지 않습니다. 마지막으로 대출 기관이 신용 조사를 수행할 수 있도록 하는 양식에 서명해야 합니다.
모기지 사전 승인에 소요되는 시간은?
대출 기관이 당신의 신청을 승인하거나 거부하는 데는 보통 3일에서 10일 정도가 소요됩니다. 승인된 경우, 다음 사항을 통지합니다:
- 대출 가능한 금액
- 추정이율
- 향후 모기지 상환액에 대한 예상치
- 중도상환 위약금과 같은 대출의 다양한 다른 특징과 조건
신청에 성공한 경우, 집 오퍼 시 사전 승인서를 사용할 수 있습니다.
모기지 사전 승인은 얼마나 유효한가요?
캐나다에서 사전 승인된 모기지는 45일에서 90일 사이에 유효합니다. 만기가 되면 다시 신청하여 절차를 다시 시작해야 합니다. 신용 리포트의 하드 체크마다 점수가 떨어질 수 있으므로 이는 가능하면 피해야 합니다.
사전 승인에 영향을 미치는 것은?
어떤 요소가 나의 자격 요건을 결정할 수 있는지 알아두는 것이 좋습니다. 이를 통해 사전 승인을 미리 준비할 수 있습니다. 일반적으로 대출 기관은 나의 전반적인 재무 상황에서 다음과 같은 부분을 면밀히 조사하게 됩니다:
1. 소득 대비 부채비율 - DTI(Debt-to-Income Ratio)
대출 기관은 당신의 월 수입과 비교하여 당신의 월 부채 상환액을 분석합니다. DTI 비율은 43% 이하가 바람직하지만 낮을수록 좋습니다. 이를 통해 대출 기관은 당신이 다른 채무에 더해 모기지를 상환하는 데 어려움을 겪지 않을지에 대한 여부를 확인하게 됩니다. 최고의 금리를 얻으려면 모기지를 신청하기 전에 DTI 비율을 높이기 위해 가능한 한 많은 빚을 갚는 것이 가장 좋습니다.
2. 신용 점수
모기지 사전 승인 신청 시, 높은 신용 점수를 갖추고 있다면 유리하게 작용할 것입니다. 대출 기관들은 다음과 같은 요인을 검토합니다:
- 청구서를 기한 내에 지불하는지 여부
- 개설되어 있는 크레디트 라인의 수량 및 유형
- 신용 기록
- 신용 이용도(credit utilization) 분석 – 적극적으로 사용하고 있는 신용의 양
30% 이하의 일관된 신용 이용률(credit utilization)이 이상적이고 점수를 높일 수 있지만, 신용 점수가 낮다면 점수가 오를 때까지 기다리거나 이외의 대출옵션을 고려해야 합니다.
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